Bimby

BIMBY : construire, planter, jardiner — faire la ville de demain parcelle après parcelle

BIMBY — acronyme de « Build In My Back Yard » (« construire dans mon jardin ») — est une démarche d’urbanisme qui permet aux villes et aux villages de se densifier et de se végétaliser progressivement, parcelle après parcelle, grâce à l’initiative de leurs habitants.

Une méthode de production de logements de densification douce compatible avec le ZAN, développée et expérimentée depuis 2013 par Villes Vivantes avec des centaines de communes pionnières en France.

Le principe : des milliers de propriétaires de maisons individuelles disposent, dans leur jardin, d’un potentiel foncier inexploité. BIMBY consiste à activer ce potentiel — en construisant un nouveau logement sur la parcelle, ou en en détachant une partie pour la vendre comme terrain à bâtir. Ce faisant, les jardins ne disparaissent pas : ils se partagent, sont plantés, et s’animent. Un grand jardin difficile à entretenir pour un propriétaire vieillissant se recompose en deux ou trois jardins à taille humaine, cultivés par de nouvelles familles. Plus de maisons, plus de jardiniers, plus de biodiversité.

Accumulés à l’échelle d’une ville entière, ces projets constituent un levier de transformation urbaine puissant — sans étalement, sans démolition, sans grands projets. Mais le BIMBY ne se résume pas à la division parcellaire spontanée : c’est une méthode d’urbanisme organique, orchestrée par la collectivité, qui définit le cadre réglementaire et organise l’accompagnement de chaque habitant porteur de projet.

BIMBY, c’est la ville qui se densifie, se végétalise et se diversifie en même temps. Une manière de faire la ville avec ses habitants, plutôt que simplement pour eux.

Deux scénarios, des milliers d’options, une même logique

Le BIMBY repose sur un principe unique — construire un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie — mais se décline en deux grands scénarios. Dans les deux cas, un jardin quelque peu abandonné est partagé, recomposé, réapproprié pour démarrer une nouvelle vie avec ses nouveaux occupants. Dans les deux cas, c’est la collectivité qui crée les conditions de possibilité : en adaptant ses règles d’urbanisme et en mettant en place un service d’accompagnement. Le BIMBY n’existe pas sans ce cadre.

Scénario 1 — Je construis dans mon propre jardin

Le propriétaire reste maître de sa parcelle et fait construire un nouveau logement — une maison, une petite maison, un studio, parfois un bureau — pour des usages très divers :

✼ s’y installer soi-même pour ses vieux jours, en cédant la maison principale à des jeunes qui la rénoveront et en s’aménageant un plain-pied et un petit jardin plus facile à entretenir,

✼ loger un enfant, un parent ou un proche près de chez soi, en partageant le jardin et les barbecues aux beaux jours ;

✼ créer un logement locatif pour compléter ses revenus

Le bâtiment existant est conservé, éventuellement rénové, et le jardin est réorganisé et partagé. Les nouveaux habitants apportent avec eux un regard neuf et une énergie nouvelle pour s’occuper du jardin !

Scénario 2 — Je vends un bout de mon jardin comme terrain à bâtir

Le propriétaire actuel détache une partie de sa parcelle et la cède à un nouvel entrant — une famille, un couple, un particulier — qui devient à son tour bâtisseur et jardinier sur ce terrain.

Les nouveaux entrants construiront pour y vivre ou pour louer, et cultiver leur propre jardin.

Double bénéfice : le propriétaire initial se retrouve avec un jardin de taille plus raisonnable, qu’il peut enfin entretenir à sa mesure. Et le territoire gagne un nouveau ménage installé dans un quartier déjà bien équipé — ainsi qu’un nouveau jardinier.

BIMBY et BUNTI : construire du neuf et transformer l’existant, deux démarches souvent indissociables

Le BIMBY se distingue du BUNTI, l’autre grande démarche développée par Villes Vivantes :

✼ BIMBY = on crée un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie ;

✼ BUNTI = on transforme le bâtiment existant lui-même : extension, surélévation, reconfiguration intérieure, rénovation, changement d’usage.

Dans la pratique, les collectivités lancent très souvent des opérations BIMBY-BUNTI via un même service intégré qui offre toute la palette d’options aux propriétaires du territoire. Pour chaque habitant rencontré, les équipes d’accompagnement explorent l’ensemble des options — construire dans le jardin, transformer et rénover l’existant, ou les deux — et c’est le propriétaire qui choisit selon ses besoins, son projet, ses moyens et ses préférences.

Le rôle de la collectivité : définir le cadre et organiser l’accompagnement

BIMBY ne fonctionne pas sans un engagement fort de la collectivité. Son rôle est double.

Le premier, c’est de définir les règles du jeu : adapter le PLU pour autoriser et encadrer les projets de densification douce, définir des orientations qualitatives par type de tissu urbain — y compris sur la place du végétal et des jardins dans les nouveaux projets.

Le second, c’est d’organiser l’accompagnement : mettre en place un service ou mandater un opérateur — comme Villes Vivantes — pour aller à la rencontre des habitants, identifier les projets potentiels et accompagner chaque porteur de projet de l’idée jusqu’à la construction, qui sera réalisée par les acteurs locaux de l’immobilier et de l’acte de bâtir.

La collectivité ne conçoit pas les projets : elle crée les conditions permettant aux habitants de les faire émerger. Elle devient chef d’orchestre d’une transformation urbaine distribuée — plus dense, plus verte, plus diverse.

Le rôle des habitants : bâtisseurs, jardiniers, partenaires

Propriétaires, familles, entrepreneurs locaux : dans une opération BIMBY, les habitants ne sont pas de simples bénéficiaires d’un projet urbain conçu pour eux. Ils en sont les auteurs, à la fois maîtres d’ouvrage des projets de construction — qu’ils confieront à un constructeur, un architecte ou un maître d’œuvre — et jardiniers.

Chaque projet BIMBY est porté par un propriétaire qui décide de la forme de son bâtiment, de l’organisation de son jardin, des espèces qu’il plante. Et chaque nouvel entrant qui s’installe sur une parcelle divisée devient à son tour un nouvel habitant de la commune ainsi que le gardien actif d’un petit bout de nature en ville.

C’est cette diversité de regards et de mains qui fait la richesse écologique et typologique des quartiers transformés par le BIMBY.

Le résultat est une ville qui ressemble à ses habitants : dense, végétalisée, diverse et vivante.

Comment se déroule une opération BIMBY ?

Une opération BIMBY (souvent lancée conjointement avec BUNTI) se structure en plusieurs phases complémentaires :

✼ Diagnostic territorial et étude du potentiel de densification douce : analyse de la trame parcellaire et du tissu bâti, identification des périmètres pertinents, définition d’une stratégie différenciée selon les quartiers — intégrant les enjeux de végétalisation et de biodiversité, d’adaptation des logements à l’âge, la question des dessertes, des réseaux et de l’accessibilité aux emplois, services et équipements.

✼ Ajustement réglementaire : révision ou adaptation du PLU pour autoriser les projets de densification douce et définir des orientations qualitatives, notamment sur la place du jardin et du vivant, les conditions d’insertion, de stationnement, d’optimisation des implantations et des formes urbaines dans une perspective de conception bioclimatique, etc.

✼ Définition d’un périmètre d’opération et mise en place d’un dispositif de mobilisation des habitants : site web et plateforme de prise de rendez-vous physique ou en ligne, ateliers de conception « live », permanences, communication locale — pour identifier les porteurs de projet et explorer avec eux le potentiel de leur parcelle, bâti et jardiné.

✼ Accompagnement des projets : suivi individualisé de chaque porteur de projet, de la première idée jusqu’à la réalisation en passant par l’obtention du permis de construire. Pour chaque habitant, toutes les options BIMBY et BUNTI sont explorées ensemble.

✼ Suivi et évaluation : mesure des résultats (projets conçus, accompagnés, autorisés, livrés), ajustement de la stratégie en continu.

BIMBY produit des logements, des terrasses et des balcons, des jardins et des jardiniers

Depuis 2013, Villes Vivantes a conduit des opérations BIMBY-BUNTI dans des dizaines de collectivités françaises. Les résultats montrent qu’une opération bien conduite peut générer plusieurs centaines de projets de logements sur un territoire — et autant de nouveaux jardiniers actifs dans le tissu urbain existant.

À Périgueux, entre 2016 et 2021 : 250 projets de logements ont été autorisés, dont la moitié en BIMBY et l’autre moitié en BUNTI. Des projets de toutes tailles — un studio dans un jardin, une maison familiale sur une parcelle divisée, un logement de plain-pied sur son propre terrain pour les vieux jours et garder ses voisins… — qui ensemble ont transformé le tissu urbain de la ville en y ajoutant une offre nouvelle et diversifiée de logements sans pour autant modifier la physionomie globale du cadre de vie.

Une densification douce et organique

Parce qu’ils sont portés par une grande diversité de maîtres d’ouvrage et de concepteurs, les projets BIMBY produisent des formes urbaines variées, fines et souvent plus vivantes que celles issues des grands projets planifiés.

Chaque nouveau bâtiment s’accompagne d’un jardin recomposé, planté selon les goûts et les pratiques de son nouveau propriétaire. Il est souvent difficile, une fois réalisés, de distinguer les projets BIMBY du tissu existant : ils s’y fondent naturellement.

Zéro Artificialisation Nette : produire du logement sans consommer de nature

BIMBY valorise du foncier déjà urbanisé, sans toucher aux terres agricoles, naturelles et forestières. Pour une collectivité, c'est l’un des outils les plus puissants pour mettre en oeuvre concrètement l’objectif ZAN sans renoncer à bien loger ses habitants : produire du logement là où les infrastructures existent déjà, sur des parcelles déjà desservies par les réseaux, là où les habitants viennent déjà travailler, faire leurs courses et profiter des équipements.

La face positive du ZAN, c'est l'ouverture des possibilités de densification, d'adaptation et de végétalisation des tissus bâtis existants.

Logement abordable : diversifier l’offre sans dépendre des grands opérateurs

Les projets BIMBY sont portés par des particuliers, avec des coûts de production souvent inférieurs à ceux des opérations de promotion immobilière classiques : faire bâtir sa maison sur un terrain que l'on a préalablement acheté est, depuis 50 ans, le principal outil dont disposent les Français pour construire un logement familial abordable. Le BIMBY transfère ce modèle de l'autopromotion individuelle (l'habitant est le maître d'ouvrage de son projet de construction) de la forme du lotissement aménagé en extension urbaine à la production d'une offre sur mesure en densification, qui sera produite par des familles mais aussi par des personnes qui cherchent à bâtir un plain-pied pour les vieux jours, à construire un locatif sur un foncier qu'ils possèdent déjà, etc.

Ces projets diffus permettent de faire entrer de nouveaux profils de ménages dans des quartiers bien situés, déjà bien équipés, qui auront la possibilité de profiter d'un jardin. Une forme d’accès à la nature en ville qui ne devrait pas rester un privilège très longtemps...

Végétalisation et biodiversité : plus de maisons, plus de jardiniers, plus de nature

C’est le phénomène le plus contre-intuitif — et l’un des plus puissants en faveur du lancement d’une opération BIMBY sur un territoire. L’idée reçue est que densifier, c’est imperméabiliser et artificialiser. Le BIMBY démontre le contraire.

Avec le vieillissement des propriétaires et l’érosion du pouvoir d’achat, le grand jardin pavillonnaire devient souvent un espace subi : trop vaste pour être entretenu à la main, il est géré par simplification — tonte mécanique, herbicides, uniformisation. Le grand jardin mal entretenu devient ainsi fréquemment un désert écologique.

BIMBY inverse cette logique. En divisant la parcelle, on crée plusieurs jardins à taille humaine, chacun confié à un ménage différent. Ce changement d’échelle produit trois effets :

✼ L’appropriation par le jardinage : avec une petite surface, le rapport au sol change. On passe d’un entretien subi à un jardinage choisi. C’est l’échelle idéale pour redécouvrir et cultiver activement le vivant.

✼ La diversité des jardiniers : des parcelles plus petites accueillent des profils plus variés — familles, couples, personnes seules — qui apportent chacun leurs pratiques et leurs plantes. Plus de jardiniers, c’est plus d’intelligence sensible au mètre carré.

✼ L’effet mosaïque : l’écologie nous enseigne que la diversité des habitats est essentielle. Cinq jardins de 200 m² entretenus par cinq jardiniers différents offrent bien plus de variété écologique qu’un seul jardin de 1 000 m² laissé à la tonte mécanique.

Des études récentes sur les jardins urbains confirment que la surface n’est pas le facteur déterminant pour la biodiversité : c’est la richesse et la stratification de la végétation — herbacée, arbustive, arborée — qui fait la différence. En densifiant intelligemment, BIMBY crée, progressivement et avec les habitants eux-mêmes, le support nécessaire à une transition écologique réelle des couronnes périurbaine.

Attractivité et lien social : une ville qui ressemble à ses habitants

En impliquant directement les habitants — comme bâtisseurs, comme jardiniers, comme voisins — le BIMBY renforce leur attachement à leur quartier et contribue à produire un cadre de vie qui leur ressemble. Il mobilise une énergie et des investissements impossibles à actionner dans un modèle entièrement centralisé.

Le BIMBY est, ainsi, bien plus qu'une démarche participative : il consiste, d'une certaine façon, à accueillir les nouveaux habitants dans le jardin des anciens... à leur initiative.

Le BIMBY et les méthodes complémentaires de Villes Vivantes

Le BIMBY s’inscrit dans un ensemble de quatre méthodes complémentaires développées par Villes Vivantes pour mettre en œuvre l’urbanisme organique dans les territoires :

✼ BIMBY (Build In My Back Yard) : construction d’un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie — une maison, un studio, un petit bureau — par division parcellaire ou construction en fond de jardin.

✼ BUNTI : transformation du bâtiment existant lui-même — extension, surélévation, reconfiguration intérieure, rénovation, adaptation à la demande contemporaine.

✼ BAMBA : accompagnement des dynamiques d’auto-promotion du logement dans des opérations structurées, en réinventant le lot libre dense et la maison individuelle sur mesure.

✼ BRAMBLE : opérations d’intensification stratégique reposant sur une multitude de petits projets de densification forte, pouvant inclure le remplacement d’un bâtiment existant.

Ces quatre approches sont expérimentées et validées dans de nombreuses collectivités françaises. Elles peuvent être mobilisées séparément ou combinées selon les enjeux du territoire. Dans la pratique, BIMBY et BUNTI sont très souvent déployées ensemble, dans le cadre d’un même service d’accompagnement.