BRAMBLE : densification forte, trame fine — unité dans la diversité

BRAMBLE — « du roncier naît la mûre » — est une méthode incrémentale de densification forte développée en open source par Villes Vivantes depuis 2018.

C‘est la quatrième méthode de la famille, et la plus ambitieuse dans son échelle : là où le BIMBY, le BUNTI et la BAMBA s‘appliquent à la densification douce avec des projets dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par des particuliers, et parfois des marchands de bien, le BRAMBLE vise les secteurs d‘intensification forte — axes de transport, centralités émergentes — où la ville a besoin de monter en hauteur pour produire, avec des promoteurs, des logements collectifs et un niveau d’intensité urbaine supérieure qui soit aussi acceptable, esthétiquement, par le voisinage.

Le BRAMBLE est aussi la méthode de développement urbain la plus en amont parmi les procédés élaborés par Villes Vivantes : elle est encore à l’état de recherche et développement ouverte. Nous la documentons ici parce que le problème qu’elle cherche à résoudre est réel, urgent, et que les approches existantes n’y répondent pas.

Le temps des grands projets est fini : et c’est tant mieux

Dans de nombreuses métropoles françaises, une idée s’est imposée au fil des élections municipales : « le temps des grands projets est sans doute presque fini ».

Ces grands projets — vastes tènements fonciers reconstitués, macro-lots confiés à des promoteurs et leurs équipes de maîtrise d’œuvre, bâtiments larges, hauts et massifs perçus par les riverains comme des « paquebots » — ont laissé des traces : une défiance croissante des habitants envers la densification et la hauteur et, finalement, une conséquence assez désastreuse : une incapacité structurelle à produire des logements abordables en quantité suffisante dans les endroits stratégiques du territoire.

Pourtant, certains points névralgiques de nos territoires ont besoin de changer d‘échelle : les axes forts de transport en commun, les centralités en croissance ou en devenir, les périmètres où la densité est non seulement légitime mais nécessaire pour financer les équipements et réduire les mobilités carbonées.

Des lieux dans lesquels la question n‘est pas de savoir s’il faut « densifier ou ne pas densifier » mais, plutôt, de trouver un chemin qui nous permette de « densifier fortement sans créer une levée de boucliers » et, peut-être même, en suscitant l’espoir de formes urbaines audacieuses et populaires.

Deux voies pour densifier fortement : le grand projet et ses grandes phases, ou la trame fine et son processus incrémental

Face à un secteur à densifier fortement, deux approches sont possibles.

La première consiste à reconstituer de grands tènements fonciers et à produire des sortes de grands ensembles avec un design différent de celui des années 1960 mais, finalement, la même homogénéité, les mêmes effets de répétition à l’identique qui provoquent la grandiloquence, certes, mais aussi l’ennui, la froideur et parfois le sentiment d’oppression.

C‘est le modèle dominant depuis cinquante ans. Un modèle qui produit une certaine densité, mais une densité perçue comme brutale et étrangère au tissu existant.

La seconde voie — c‘est la voie du BRAMBLE — part du tissu existant (des maisons de faubourg par exemple), en conserve la trame parcellaire fine, et substitue progressivement, parcelle après parcelle, à des maisons basses des immeubles élancés.

Chaque immeuble est différent, porté par un maître d‘ouvrage et un maître d‘œuvre distincts. Leur juxtaposition produit une forme urbaine organique, vivante, à la hauteur humaine malgré la densité.

C’est la diversité des projets et les variations de façades qui donnent à la hauteur son échelle humaine. Ces variations ne sont pas feintes, comme souvent, par l’unique concepteur d’un macro-lot. Elles proviennent, fondamentalement, de la trame parcellaire qui égrène des projets distincts et mitoyens.

La forme élancée : une tradition européenne éprouvée, mais pas seulement

Cette famille de formes urbaines n‘est pas une invention : elle a fait ses preuves depuis des siècles en Europe. Le port d‘Honfleur, les lotissements médiévaux à colombage des cœurs de ville de Bayonne ou de Rouen, le « 3 fenêtres » marseillais, l‘immeuble de rapport parisien : tous produisent, à partir de parcelles étroites, des immeubles bien plus hauts que larges, avec une variation subtile de façade en façade.

La densité est forte, mais la forme est élancée, organique, reconnue comme belle.

On retrouve donc cette logique dans des contextes contemporains très différents : à Anvers, où des immeubles élancés et disjoints, aux maîtres d‘ouvrage distincts, produisent une forme urbaine organique dans des secteurs en densification.

Mais aussi à Hanoi, où les « tube houses » forment depuis longtemps un tissu urbain dense et vivant à partir de parcelles étroites, qui ont leurs variantes plus denses avec des immeubles fins et hauts.

Dans les deux cas, la clé est la même : conserver la trame fine, diversifier les maîtres d‘ouvrage, laisser la densité émerger parcelle après parcelle plutôt que de l‘imposer en bloc. Le BRAMBLE réactualise cette tradition en l‘appliquant aux tissus périurbains et de faubourg du XXIᵉ siècle.

Un règlement d‘urbanisme fort, agile, structuré par familles de projets

Le BRAMBLE tel qu’il est conçu par Villes Vivantes ne fonctionne pas sans une collectivité qui accepte de jouer un rôle actif. Le préalable est un règlement d‘urbanisme fort et précis : des hauteurs autorisées importantes dans des points stratégiques du territoire, des OAP de secteurs qui viennent préciser les intentions, en particulier en termes d’intégration aux tissus urbains environnants, et des règles qui régissent l’implantation et le rapport à la rue des bâtiments structurés par « familles de projets » plutôt que par une règle unique : c’est ce qui va permettre, avec des logiques de bonus de hauteur, la diversité morphologique des projets.

Ce règlement doit être fort mais évolutif : la collectivité doit « garder la main sur le crayon », pouvoir l‘ajuster en continu à la lumière des projets réels et du degré de satisfaction qu’ils procureront.

C‘est l‘intransigeance de ce cadre qui permet à la collectivité de négocier avec les propriétaires fonciers et les opérateurs.

La collectivité comme partenaire actif des propriétaires

Dans les secteurs d‘intensification forte, la méthodologie BRAMBLE repose sur un changement de posture radical de la collectivité : plutôt que d‘attendre que propriétaires et promoteurs initient leurs projets dans le diffus, elle devient leur partenaire dès les étapes préalables.

Elle entre en relation directe avec les propriétaires concernés, met en place une ingénierie pour les accompagner, défend leurs intérêts en même temps que les siens, et organise des ateliers urbains impliquant les futurs opérateurs.

L‘objectif : que chaque propriétaire puisse valoriser son bien selon des scénarios en accord avec la vision d‘ensemble portée par la collectivité, et que les projets puissent être économiquement viables pour les opérateurs.

C‘est un urbanisme négocié, mais fondé sur des règles fortes, et non pas sur un vide réglementaire.

Le BRAMBLE dans la famille des concepts développés par Villes Vivantes

Le BRAMBLE complète les trois autres méthodes de Villes Vivantes pour couvrir l‘ensemble du spectre de la densification au sein des enveloppes urbaines existantes :

✼ BIMBY — densification douce : construire un logement neuf dans le jardin d‘une maison existante.

✼ BUNTI — densification douce : transformer, agrandir, surélever ou rénover le bâti existant.

✼ BAMBA — densification douce en opération : créer un quartier neuf de maisons sur mesure sur des fonciers disponibles.

✼ BRAMBLE — densification forte : substituer progressivement des immeubles collectifs élancés aux maisons basses dans les secteurs d‘intensification forte, en conservant la trame parcellaire fine.

Les trois premières méthodes s‘appuient sur la maîtrise d‘ouvrage habitante et la production sans promoteur. BRAMBLE implique des opérateurs et de la promotion immobilière, mais dans un cadre réglementaire et partenarial très différent du modèle classique. Ensemble, les quatre approches permettent de répondre à tous les contextes de densification au sein des enveloppes urbaines, sans artificialiser de nouveaux sols.