WE GROW FRANCE

Je m'appelle David Miet. Avec quatre associés, j'ai fondé Villes Vivantes il y a 13 ans. Villes Vivantes est le premier opérateur français de la densification douce et nous construisons une discipline que nous appelons l’urbanisme organique.

J'ai intitulé ma présentation WE GROW FRANCE. Elle comportera 3 parties.

D'abord, WE — Qui sommes-nous ? Et pourquoi sommes-nous en mesure d’affirmer que "nous" faisons grandir la France ?

Ensuite, GROW — Que faisons-nous exactement quand nous disons que nous faisons "grandir" la France ?

Enfin, FRANCE — Quelle France construisons-nous quand nous la faisons grandir ?

L'urbanisme organique, cette nouvelle manière de produire la ville que nous construisons, est une discipline spécifique au sein de l'urbanisme.

Elle consiste simplement à façonner les villes et leurs territoires avec leurs habitants. Mais comme vous pouvez l'imaginer, cet objectif simple est en réalité assez complexe à atteindre.

Notre première devise est celle formulée par Jane Jacobs en 1961 : « une ville ne peut pas répondre aux besoins de tous ses habitants si elle n’est pas, elle-même, le produit des actions de tous ses habitants. »

Je me suis permis de compléter cet aphorisme de Jane Jacobs lors du premier symposium ORGANIC CITIES que nous avons organisé à Paris en 2024.

« Un territoire habité ne peut pas devenir soutenable ou durable, il ne peut pas réduire son empreinte écologique, il ne peut pas s’intégrer pleinement et harmonieusement dans son environnement s’il n’est pas, lui-même, le produit “organique” des actions décidées et entreprises par tous ses habitants. »

C'est ce que nous croyons profondément : nous ne réussirons nos politiques environnementales que si nous parvenons à faire équipe avec les habitants de nos territoires. Bien sûr, "faire équipe" est quelque chose de très différent de ce que nous entendons quand nous disons vouloir "sensibiliser", "éduquer" les habitants ou encore leur faire "changer de comportement" — toutes ces postures sont fondamentalement descendantes.

Nous pensons pour notre part qu'il faut établir une relation horizontale avec les millions de personnes qui vivent dans nos territoires. Nous devons en faire nos véritables partenaires.

Voici une personne avec qui nous avons travaillé, à gauche. C'était, comme vous pouvez le voir, pendant la pandémie de COVID-19.

Voici une autre famille avec qui nous avons travaillé.

Et voici encore une autre personne que nous avons accompagnée dans son projet. Je pense que vous pouvez sentir, à partir de ces photos, le type de relation que nous construisons avec les personnes pour qui nous travaillons.

Si les habitants sont nos partenaires, alors nous devons nous adresser à chacun d’eux. Un par un, de façon personnelle.

C'est pourquoi nous commençons toujours par travailler à l'échelle de la parcelle individuelle.

Voici une parcelle dont nous pouvons faire passer l’occupation de 1 habitant à 7 habitants, sans changer fondamentalement sa structure. Il s’agit d’une petite maison à Bordeaux que l'on appelle "échoppe". Les Bordelais adorent ce modèle car il permet de vivre dans une maison, en ville, et de disposer d’un petit jardin à soi à l'arrière.

Cette parcelle fait 200 mètres carrés. Une femme âgée vit seule dans la maison depuis que les enfants sont partis et que son mari est décédé. Elle se demande comment elle pourrait adapter cette grande maison à la vie qui est la sienne aujourd’hui.

Grâce à une petite extension à l'arrière de la maison, pourquoi ne pas créer une chambre et une salle de bain au rez-de-chaussée afin qu'elle n'ait plus à monter les escaliers plusieurs fois par jour ?

L'étage devient alors disponible : il peut permettre de créer un nouveau logement indépendant pour un jeune couple, qui pourra profiter d'une terrasse construite sur le toit de l'extension du rez-de-chaussée.

Et avec un peu plus de hardiesse : pourquoi ne pas ajouter un étage supplémentaire à la maison ? Et créer ainsi un studio pour un étudiant, avec sa propre terrasse également, orientée côté rue ?

Cette opération d’extension, de reconfiguration et de surélévation de la maison existante peut être financée par la vente d'une petite parcelle située à l'arrière.

Une jeune famille avec un enfant peut y construire une petite maison à étage avec un petit jardin.

On y accède en traversant l’ancien couloir, puis le jardin, qui deviennent des parties communes. Et nous voilà maintenant avec quatre foyers sur cette même parcelle : une petite famille dans la maison du fond, un étudiant au dernier étage de la première maison, un couple au premier étage, et notre grand-mère confortablement installée au rez-de-chaussée. Nous sommes passés de 1 personne à 7, sur la même parcelle. Sans aucune révolution.

Changeons de décors.

Céline habite à Périgueux, une ville de 30 000 habitants du sud-ouest de la France, située à 1h30 de Bordeaux.

Elle vient de rentrer de vacances ensoleillées au Maroc et, naturellement, elle trouve que sa maison manque un peu de lumière…

Au début, elle envisage d’agrandir sa fenêtre, qui donne aujourd’hui sur une petite parcelle de 75 mètres carrés où elle gare sa voiture.

Alors nous commençons à modéliser, avec elle, la maison existante. Et nous discutons des options possibles.

Au fur et à mesure, un scénario se dessine : pourquoi ne pas créer une grande baie vitrée, plutôt qu’une fenêtre ?

Celle-ci pourrait donner accès à une terrasse. Et sous cette terrasse, pourquoi ne pas construire un logement pour un étudiant ? Ce logement pourrait s'ouvrir sur un patio… 



Et ce patio pourrait s'ouvrir sur un second logement étudiant.

Et il resterait encore de la place pour garer la voiture de Céline.

Céline contracte avec un constructeur local. Il est plus habitué à construire des maisons familiales, mais aucun problème pour ce petit projet sur mesure de deux studios locatifs.

Et voici le résultat.

La terrasse, les 2 logements étudiants et leur patio.

La baie vitrée vue du salon de Céline : elle a bien gagné en lumière.

Elle peut sortir et profiter de la vue sur les coteaux depuis sa terrasse.

Et voici l'un des deux studios, occupé par une étudiante qui peut aller à pied à la faculté de médecine de Périgueux.

Voici maintenant un autre cas de figure, encore plus simple. Et pourtant, on ne voit ce genre de projets que trop rarement.

Toujours à Périgueux : la création d’un étage supplémentaire à louer.

Toujours aussi simple, et encore une fois, trop rare.

Voici deux enfants qui héritent de la maison que vous voyez à gauche. Plutôt que de la revendre telle qu’elle, en un lot, nous avons imaginé, avec eux, de créer deux terrains à bâtir supplémentaires, sur la droite.

Et voici 3 maisons de ville là où il n’y en avait qu’une.

Une place pour 3 familles, en ville.

La transformation, une par une, d’une série de parcelles conduit, finalement, à l'évolution de l'îlot urbain dans son ensemble.

Voici une modélisation de ce que nous entendons par la "densification douce » du tissu urbain.

En 10 ans, certaines maisons vont évoluer, s’agrandir, ajouter quelques mètres carrés. Pas toutes, seulement certaines.

D’autres parcelles vont accueillir des projets plus ambitieux : de nouvelles constructions pour la création de nouveaux logements. 

Là encore, pas toutes les parcelles de l’îlot, seulement certaines.

Et d’autres parcelles encore iront plus loin, selon les souhaits des habitants, et les règles d’urbanisme locales.

Voici ce à quoi cela ressemble à Périgueux, après 5 ans d’opération BIMBY.
Avec les nouvelles maisons construites dans les jardins

La transformation, un par un, d’une série d’îlots peut ensuite conduire à l'évolution de la ville entière.

A Périgueux, première opération BIMBY conduite par Villes Vivantes en France, en 5 ans d'activité, 250 nouveaux logements sont nés de micro-projets portés par les habitants eux-mêmes, accompagnés par nos urbanistes et nos "architectes incrémentalistes".

La transformation, un par un, d’un ensemble de hameaux, de villages et de villes peut conduire à l'évolution de tout un bassin de vie.

Voici une autre opération de densification douce BIMBY BUNTI actuellement conduite par Villes Vivantes pour Morlaix Communauté, en Bretagne. Plus de 900 micro-projets portés par des habitants ont émergé en trois ans et et demi, 430 sont accompagnés et déjà 170 ont atteint le stade de l’autorisation d’urbanisme.

La transformation, un par un, de plusieurs bassins de vie peut conduire à l’évolution de régions entières.

Voici ici l’opération BIMBY BUNTI la plus vaste. Conduite sur une grande partie des Vosges, dans le périmètre du SCoT des Vosges Centrales qui compte 158 communes.

Plus de 1 200 projets sont accompagnés par Villes Vivantes dans ce territoire.

Et si chaque région française s'engageait dans une opération de densification douce ?

La France compte 20 millions de maisons individuelles déjà construites. Et 20 millions de jardins.

Si nous activons le potentiel de ces parcelles à un rythme de 1 % par an, cela représente 200 000 nouveaux logements chaque année.

Soit la moitié des besoins en logement de la France.

Et si ce processus n'était pas exceptionnel, mais un art pratiqué et maîtrisé — au service des besoins des habitants et des communes ?

Bien sûr, si ce processus ne se déploie pas tout seul, de lui-même, c'est parce qu'il est assez complexe à piloter.

C’est la raison pour laquelle nous avons créé Villes Vivantes.

Voici les 12 000 personnes que nous avons accompagnées jusqu'à présent. 

Ensemble, nous avons imaginé un peu plus de 16 000 projets. Et nous travaillons aujourd’hui activement à les construire.

Nous prenons chaque projet un par un. 


Notre service est sur mesure.

Personnalisé.

Nous accompagnons tout type de porteur de projet.

Qu’il s’agisse d’un jeune homme de 20 ans. Ou d’ un grand-père de 80 ans.

Nous travaillons dans tout type de contexte, sur une parcelle de 50 mètres carrés comme sur une parcelle de 5 000 mètres carrés.

Nous imaginons des maisons en tout genre : de la tiny house de 30 mètres carrés jusqu’à de varitables demeures de plus de 300 mètres carrés habitables.

La seule règle, c’est qu’il n'y a pas de règle. Seulement des besoins, des idées, des capacités financières et des rêves spécifiques à chacun. 


Des rêves qui deviennent des projets.
Des projets que nous sommes là pour concrétiser.

Nos équipes sont là pour suivre. Accompagner. Piloter.

Et passer à l'échelle la densification douce.

Nous accompagnons aujourd’hui 1 500 projets par an.

Notre prochaine étape est d’en accompagner 15 000 chaque année.

Voyons maintenant, plus en détail, la nature de ce que nous faisons.

Comment faisons-nous "grandir" le territoire ?

La première des caractéristiques de l’urbanisme que nous opérons, c’est d’affiner la "granularité" du tissu urbain dans lequel nous intervenons.

Pour le comprendre, prenons un exemple.
Voici, ici, un village français traditionnel, nous sommes en 1952.

Et nous voici ici dans le même village, 70 ans plus tard.

Les lotissements du XXe siècle ont été ajoutés, produisant ce que nous avons coutume d’appeler de l'étalement urbain.

Et voici la différence entre ces deux types de tissus urbains : le tissu historique, éclectique et divers, sur la gauche, et la forme uniforme et homogène du lotissement, sur la droite.

A gauche, on voit des parcelles de différentes tailles. Les petites ont été produites par division de parcelles qui étaient, dans leur état antérieur, plus grandes.

A droite, ce processus de subdivision des parcelles n’a pas encore commencé. La granularité du tissu n’a pas entamé son processus d’affinage.

D’un terrain, nous faisons donc, avec son propriétaire initial, plusieurs terrains, selon les besoins.

Ce faisant, nous démultiplions les options, en fractionnant le foncier : nous produisons de nouveaux terrains à bâtir qui pourront être acquis par de nouveaux propriétaires.

La granularité du tissu s’affine étape par étape.

Et nous démocratisons l’accès à la propriété foncière.

C’est ainsi que nous réintégrons les lotissements, construits au 20e siècle, dans le processus historique d’évolution de nos territoires.

Ils n’ont pas été conçus dans cette intention au départ, mais leur structure parcellaire actuelle peut servir de point de départ à un processus d’évolution qui va opérer parcelle par parcelle.

C’est ce que nous appelons une évolution "incrémentale".

Nous accueillons, ainsi, de nouveaux voisins sur des parcelles déjà bâties.

Une parcelle à la fois.

Un déménagement à la fois : les gens deviennent voisins.

Étape par étape.

C’est aussi étape par étape que nous travaillons à planter davantage.

Une parcelle à la fois.

Nous avons besoins, dans nos territoires, de plus de densité et de plus de plantations.

Nous pouvons répondre à ces deux demandes dans un même processus incrémental, une parcelle à la fois.

Un patio à la fois. 


Mur par mur.

Comme chaque mur est orienté différemment, aucun ne sera planté de la même façon.

C’est exactement ce que signifie le terme "incrémental" : une transformation pas à pas, où chaque étape est sur mesure, ajustée au contexte.

Le développement urbain que nous opérons de cette façon, avec les habitants, devient "récursif" (à la manière d’une suite récurrente).

Pour le comprendre, prenons cet exemple.

Nous sommes ici à Manhattan, un tissu urbain qui s’est typiquement construit de façon incrémentale et récursive.

Ce coin de rue nous montre, concrètement, comment l'état futur d’un tissu urbain est déterminé par la forme de ses états passés.

On le voit sur cette image : la maison contient en germe le village (la répétition de la maison, la densification par la maison). Et le village contient, en germe, la ville (la substitution d’immeubles collectifs aux maisons).

Les immeubles sont construits sur un parcellaire qui présente une forme qui dépend de son histoire et du fait que les parcelles accueillaient, avant, des maisons.

C’est pour cette raison que Manhattan comme nos centre-ville historiques présentent des formes urbaines denses, étroites et de plus en plus élancées au fur et à mesure des démolitions et reconstructions, mais aussi plus simplement des surélévations.

Les parcelles fines et toutes différents, sont l’héritage du tissu de maisons individuelles d’origine, voire des parcelles maraîchères. Elles donnent un vrai charme et des propriétés esthétiques remarquables aux densités incrémentales et récursives.

Voici l’un des projets que nous accompagnons en France.

Un bâtiment ancien et vétuste, avec un rez-de-chaussée et deux étages, au Creusot.

Un tissu bâti complexe, avec une parcelle déjà très construite, peut-être trop, dans un climat froid.

Le bâti manque de lumière. Les logements manquent d’espaces extérieurs.

Le potentiel est important ; et il est "guidé" par la morphologie existante du tissu urbain. C’est cela, la logique récursive.

Voici ici une option qui fonctionne d'un point de vue architectural, avec sa surélévation, ses terrasses et balcons, mais aussi d’un point de vue économique : les espaces extérieurs privatifs vont redonner de l’attrait à des logements situés en pleine ville mais qui sont aujourd’hui un peu trop à l’étroit.Plus de mètres carrés habitables.


Plus de mètres carrés de terrasses et de balcons.


Plus de plantations.

Plus de lumière.

De façon incrémentale, et récursive.

L’incrémentalité et la récursivité produisent de la robustesse.

Nous sommes ici à Lège-Cap-Ferret, sur la Bassin d’Arcachon, à une heure de Bordeaux.

En France, nous avons su produire, à certaines époques, un urbanisme miniaturisé.

Ce type de tissu urbain permet de produire des logements abordables, accessibles aux primo-accédants, même dans des marchés tendus.

C’est la possibilité de produire, de façon incrémentale, ces petites parcelles, qui crée cette robustesse sociale : malgré des prix élevés, le tissu urbain est capable de produire des espaces plus modestes, moins chers, en adaptant quelques unes de ses parcelles.

La robustesse des tissus produits de façon incrémentale et récursive n’est pas seulement sociale. Elle est aussi écologique.

La parcellisation progressive a des vertus pour la biodiversité dans nos campagnes : les haies forment l’habitat de la faune et de la flore, et plus on divise les parcelles, plus le linéaire total de haies augmente.

La mosaïque d’habitat évolue, se diversifie et se consolide. Etape par étape.

La robustesse peut, également, être climatique.

Vous voyez ici une parcellisation et un bâti d’une extrême finesse : le tissu urbain à Séville a développé des centaines patios qui se sont formés et ajustés les uns après les autres, au fil du temps, des usages et des retours d’expérience.

Des chercheurs ont montré que ces patios constituent une infrastructure de refroidissement passif : plus on va au Sud de l’Espagne, plus ces patios sont nombreux et profonds. Ils peuvent permettre de maintenir des températures jusqu’à 14 degrés en dessous des températures ambiantes en cas de chaleur atteignant les 40 degrés à l’extérieur.

Ces performances climatiques, qui font de ces patios de véritables refuges, sont le résultat complexe d’une méthode relativement simple d’apprentissage (et de recherche & développement) : une méthode qui consiste à répéter les mêmes expériences en ajustant les prototypes au fur et à mesure jusqu’à atteindre des espaces aux propriétés recherchées.

L’urbanisme incrémental et récursif permet un apprentissage et une R&D distribuées d’une grande efficacité.

Voici un dernier projet en cours d'étude : transformer une grande maison familiale des années 1980 en un logement de plain-pied pour une personne âgée, plus trois appartements aux étages supérieurs.

La maison est rénovée, isolée, transformée, protégée, valorisée, affinée. 
Elle s'adapte aux besoins d'aujourd'hui. 

Si toutes les maisons des années 1980 peuvent être adaptées ainsi — grâce à des projets sur mesure — alors c’est tout le tissu urbain qui peut devenir plus robuste, en offrant plus d'options et plus de capacités d'évolution à mesure que les besoins changent et que le climat évolue.

Nous venons d’avoir un aperçu de ce signifie "faire grandir" un tissu urbain existant, en le faisant passer d’un état grossier à un état plus fin, de façon incrémentale, dans une logique récursive, pour gagner en robustesse. 

Mais qu'est-ce que cela signifie pour la France ?

La première chose, c'est que la densification douce — construire et planter à la fois — nous permettra de mieux répondre aux besoins et attentes réels des Français.

Cela peut sembler peu de chose quand je le dis ainsi, mais : nous sommes dans une crise du logement vertigineuse.

Les produits que nous développons avec nos méthodes traditionnelles ne répondent pas vraiment à une demande qui a profondément changé depuis la crise du COVID-19 : les Français aspirent à avoir un petit bout de jardin. En ville.

Nous avons ensuite redécouvert, en travaillant avec des chercheurs, que l'empreinte carbone de notre cadre de vie dépend fondamentalement de l'endroit où se situe le logement de chacun — et les déplacements que cet emplacement engendre.

Ouvrir de nouvelles options grâce à la densification douce permettra à davantage de personnes de vivre dans des lieux centraux et denses — où leur empreinte carbone sera bien plus faible.

Sur 40 ans, de 60 à 80% de l'empreinte carbone d'un bâtiment est causée par la mobilité induite par sa localisation — c’est-à-dire bien plus que le chauffage du bâtiment, ou même sa construction. 



Disposer de nouvelles options de logement bien situées est fondamental pour décarboner notre mode de vie. Et pour ouvrir ces nouvelles options, nous devrons faire grandir les tissus déjà bâtis.

En France, nous avons la chance d’avoir une industrie de la construction qui sait construire une unité à la fois : ce sont le plus souvent des maisons individuelles, construites sur des parcelles achetées par les futurs habitants eux-mêmes. 



Depuis 50 ans, c'est cette industrie qui a produit l'étalement urbain. Mais c’est aussi elle qui a produit le logement abordable, en particulier pour les familles. 



La densification douce consiste à mobiliser cette industrie, essentiellement constituée d'acteurs locaux — les entreprises qui savent construire une maison à la fois — pour faire, cette fois, de la densification urbaine et périurbaine plutôt que de l'étalement.

C'est ainsi que nous pourrons intervenir dans tous les territoires français — et pas seulement dans les marchés immobiliers tendus, où les promoteurs sont contraints d'opérer exclusivement, faute d'un modèle économique adapté aux territoires détendus.

Enfin, opérer la densification douce à grande échelle est aussi le moyen le plus puissant de contribuer à la préservation des espaces naturels en France. 

Pour passer de 1 500 projets accompagnés par an à 15 000, nous devrons recruter et former 200 à 300 "architectes incrémentalistes".

Les former — et les rendre compétents sur toutes les facettes de ces projets — est un véritable défi. La résistance NIMBY est forte. Et elle se renforce — dans une France de plus en plus polarisée politiquement. La question de la beauté — la beauté de ce que produit la densification douce — sera essentielle. 



Elle dépendra autant des architectes que de l'évolution de la culture esthétique des habitants eux-mêmes.

En Asie, nous voyons des signes encourageants : un retour d'une beauté partagée, populaire. À gauche : les débuts de Manhattan — une maison néo-gothique étroite sur une petite parcelle. À droite : ce qui se construit aujourd'hui au Vietnam, dans des lotissements similaires, avec un investissement important sur la façade avant.

Ce soin apporté aux détails, à la décoration, est en train de revenir en France. Il a commencé par l’intérieur du logement. Il pointe le bout de son nez en façade. La France et l’Europe sont sur le point de rejoindre le sillage asiatique, cette grande déculpabilisation de la beauté, du plaisir, et de l’esthétique.