BUNTI

BUNTI : tisser la ville de demain dans le bâti d’aujourd’hui

BUNTI — qui signifie « tisser » en hindi, mais évoque aussi la bonté de l’anglo-normand « bontë » — est une démarche d’urbanisme qui consiste à transformer, reconfigurer et rénover le bâti existant pour l’adapter à la demande contemporaine d’habitat. Une méthode développée et expérimentée depuis 2018 par Villes Vivantes, en open source, en complément naturel du BIMBY.

Le principe : des milliers de bâtiments — maisons pavillonnaires, immeubles de centre-ville, anciennes granges, logements vacants — ont été conçus à une autre époque, pour d’autres modes de vie. Ils ne répondent plus aux besoins d’aujourd’hui : trop sombres, mal distribués, sans espace extérieur, inadaptés au vieillissement ou à la famille, et souvent mal isolés. Le BUNTI consiste à les transformer de l’intérieur, avec leurs propriétaires, pour les rendre à nouveau désirables, habitables et vivants. Mais aussi à les agrandir, les surélever, les subdiviser pour créer de nouveaux logements.

Le BUNTI ne se résume pas à une simple rénovation énergétique : c’est une ingénierie de projet globale et sur mesure, qui repense la distribution des espaces, crée de la lumière, ouvre sur l’extérieur, et génère de nouveaux logements grâce à des projets portés par les habitants et les millions de petits propriétaires qui souhaitent adapter et valoriser leur patrimoine.

Transformer le bâti existant, pas seulement le rénover

La rénovation énergétique est nécessaire, mais elle ne suffit pas toujours. Pour beaucoup de logements — en particulier dans les cœurs de ville et de bourg — ce n’est pas l’isolation ou le changement de chaudière qui déclenchera l’envie de s’y installer : c’est leur reconfiguration globale.

Un appartement sombre que l’on peut éclairer en ouvrant une cour, une maison à étage que l’on peut recomposer en plain-pied pour les vieux jours, un immeuble vacant que l’on peut transformer en plusieurs logements avec terrasses privatives, une grange que l’on peut convertir en maison de rêve : voilà le territoire du BUNTI.

Le BUNTI ne cherche pas à remplacer le bâti existant : il cherche à le révéler, à en libérer le potentiel. C’est l’art de faire avec ce qui existe, en l’adaptant avec soin aux besoins d’aujourd’hui. Et comme pour le BIMBY, c’est la collectivité qui crée les conditions de possibilité, en organisant un service d’accompagnement sur mesure pour ses habitants.

Les grandes familles de projets BUNTI

Un projet BUNTI peut prendre des formes très variées, selon le bâtiment, son propriétaire et ses besoins :

✼ Recomposition d’une maison pour obtenir un plain-pied adapté à l’âge au rez-de-chaussée, et mettre en location ou en vente un étage familial avec accès indépendant ;

✼ Extension ou surélévation d’un bâtiment pour créer de nouveaux logements ou agrandir l’existant ;

✼ Transformation d’un immeuble de centre-ville pour y recréer des espaces extérieurs privatifs — terrasses, balcons, patios — indispensables pour attirer des familles ;

✼ Réoccupation de logements vacants ou dégradés, rendus à nouveau désirables par une reconfiguration profonde ;

✼ Conversion d’une grange, d’un commerce, d’une dépendance en logement habitable ;

✼ Subdivision d’un grand logement en plusieurs unités adaptées à des ménages plus petits ;

✼ Rénovation énergétique ambitieuse intégrée dans un projet de reconfiguration globale.

Ce qui fait la force du BUNTI, c’est précisément cette diversité : chaque projet est unique, conçu sur mesure pour un bâtiment, un propriétaire, un quartier. Aucun catalogue, aucune solution préfabriquée : seulement une ingénierie exigeante, couplée à une capacité de conception globale au service du projet de vie de chaque habitant.

BUNTI et BIMBY : deux démarches indissociables

Le BUNTI et le BIMBY sont nés ensemble, sur le terrain, à Périgueux. C’est en accompagnant des propriétaires dans le cadre d’une opération BIMBY que l’équipe de Villes Vivantes a découvert que beaucoup de porteurs de projet ne cherchaient pas à construire du neuf dans leur jardin : ils voulaient transformer leur maison existante, réoccuper un bâtiment vacant, ou reconfigurer un immeuble. Le BUNTI est né de cette réalité de terrain.

La frontière entre les deux est simple :

✼ BIMBY = on crée un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie.

✼ BUNTI = on transforme le bâtiment existant lui-même : extension, surélévation, reconfiguration intérieure, rénovation, changement d’usage.

Dans la pratique, les deux démarches sont indissociables. Pour chaque habitant rencontré, l’accompagnateur explore l’ensemble des options — construire du neuf, transformer l’existant, ou combiner les deux — et c’est le propriétaire qui choisit, selon ses besoins, ses moyens et son projet de vie. Très souvent, c’est la vente d’une partie du terrain (BIMBY) qui finance la transformation ambitieuse de la maison existante (BUNTI) ; ou inversement, c’est la reconfiguration du bâti (BUNTI) qui libère le budget pour un nouveau logement dans le jardin (BIMBY).

Au-delà du guichet : une co-conception à la demande

Le BUNTI repose sur une conviction : les dispositifs publics d’aide à la rénovation ne déclencheront pas à eux seuls la transformation du parc bâti ancien. Avant de demander une subvention, il faut avoir une idée de projet. Et pour avoir une idée de projet, il faut être accompagné.

L’ingénierie BUNTI est un service de co-conception à la demande, financé par la collectivité : un accompagnateur de haut niveau rencontre le propriétaire chez lui, explore le potentiel de son bien, et modélise avec lui plusieurs scénarios viables d’évolution. Sans engagement, sans formalité administrative. Le porteur de projet peut ensuite choisir librement de concrétiser l’un de ces scénarios, en mobilisant les aides existantes et en s’appuyant sur les professionnels locaux.

Cet accompagnement couvre toutes les dimensions d’un projet :

✼ Architecturale : distribution des espaces, éclairements, création d’espaces extérieurs, choix du bon scénario patrimonial ;

✼ Technique : faisabilité structurelle, performance énergétique, bioclimatisme ;

✼ Réglementaire : droit des sols, relation avec les ABF, autorisations d’urbanisme ;

✼ Financière : coûts, accès au crédit, aides disponibles (Anah, MaPrimeRénov', etc.), équilibre de l’opération ;

✼ Familiale : alignement entre indivisaires, médiation, accompagnement dans la prise de décision ;

✼ Relationnelle : recueil de l’assentiment des voisins, gestion des impacts sur le voisinage

C’est cette vision globale qui distingue le BUNTI d’un simple conseil en rénovation : l’accompagnateur n’est pas un technicien spécialisé qui répond à une demande pré-formulée. C’est un concepteur capable de faire le lien entre toutes les dimensions d’un projet, de faire monter l’ambition, et d’aider le propriétaire à prendre des décisions qui sont à la fois bonnes pour lui et pour son quartier.

Un levier à deux chiffres pour l’investissement public

Le modèle économique du BUNTI repose sur un principe d’effet de levier : pour chaque euro investi par la collectivité dans l’ingénierie d’accompagnement, ce sont dix euros — et souvent bien davantage — qui sont investis par les propriétaires dans la transformation de leur bien. La collectivité ne finance pas (ou pas seulement) les travaux : elle finance l’intelligence qui permet de les déclencher.

Ce modèle est compatible et cumulable avec l’ensemble des aides existantes : MaPrimeRénov', dispositifs Anah, OPAH, OPAH-RU, ORT, PACTES territoriaux. Le BUNTI ne remplace pas ces dispositifs : il les complète, les active et en décuple les effets, en apportant une ingénierie de projet que les propriétaires ne trouvent nulle part ailleurs.

Comment se déroule une opération BUNTI ?

Une opération BUNTI (très souvent lancée conjointement avec le BIMBY) se structure en plusieurs phases :

✼ Diagnostic territorial : identification des secteurs prioritaires, analyse de l’état du bâti, repérage des logements vacants, des immeubles dégradés, des potentiels de transformation ; définition d’une stratégie différenciée selon les quartiers et articulation du dispositif BUNTI avec les autres dispositifs d’action sur l’habitat privé proposés par la collectivité.

✼ Ajustement réglementaire : adaptation du PLU pour lever les obstacles à la transformation du bâti existant, définition d’orientations qualitatives sur les espaces extérieurs, la lumière, les façades, définition d’un périmètre d’opération, quantification d’un budget ainsi que des objectifs d’adaptation, de rénovation, de transformation et de production d’une offre nouvelle de logements.

✼ Mobilisation des habitants : campagnes de communication, site web de prise de rendez-vous, relais locaux — pour atteindre aussi les propriétaires qui n’ont pas encore l’idée d’un projet.

✼ Co-conception sur mesure : entretien individuel avec chaque porteur de projet, modélisation de plusieurs scénarios d’évolution, étude de faisabilité architecturale, technique, financière et réglementaire. Toutes les options BIMBY et BUNTI sont explorées ensemble.

✼ Accompagnement jusqu’à la réalisation : suivi individualisé du porteur de projet, de la co-conception jusqu’à la fin du chantier, en passant par le permis de construire et la mise en relation avec les professionnels locaux.

✼ Suivi et évaluation : mesure des résultats (projets conçus, autorisés, livrés), ajustement de la stratégie en continu.

Des logements réveillés, des habitants réattachés à leur quartier

Depuis 2017, Villes Vivantes a conduit des opérations BUNTI dans des dizaines de collectivités françaises. Au total, ce sont plusieurs centaines de projets de logements qui ont été conçus, accompagnés et transformés : des biens reconfigurés, rendus à nouveau habitables et désirables.

À Périgueux, la moitié des 250 logements autorisés en cinq ans l’ont été dans le cadre de projets BUNTI : des maisons recomposées, des logements éclairés, des immeubles réoccupés. À Épinal, un immeuble vacant depuis quinze ans, considéré comme impossible à valoriser, a été transformé en quatre logements lumineux avec terrasses. À Morlaix, une opération BIMBY-BUNTI a vu naître 600 projets de logements en dix-huit mois. À Nancy, c’est dans le cœur de ville que l’opération BUNTI est déployée pour redonner vie aux étages des immeubles dont les rez-de-chaussée sont des surfaces commerciales actives.

Des formes urbaines rénovées, insérées, vivantes

Parce qu’ils s’inscrivent dans le tissu existant et respectent l’échelle et l’ambiance de chaque rue, de chaque bourg ou de chaque lotissement, les projets BUNTI sont souvent imperceptibles une fois réalisés : ils enrichissent les quartiers et les paysages sans les dénaturer. Chaque projet est une contribution discrète, mais réelle, à la qualité du cadre de vie collectif.

Lutte contre la vacance : réveiller les logements qui dorment

La France compte près de trois millions de logements vacants. Pour beaucoup d’entre eux, la vacance n’est pas due à un problème de prix : c’est la configuration du logement qui ne correspond plus à la demande. Trop sombre, mal distribué, sans espace extérieur, il ne fait pas rêver. La simple rénovation énergétique ne le rendra pas désirable.

Le BUNTI est précisément conçu pour ces situations : en proposant une reconfiguration globale — lumière, espaces extérieurs, distribution, accès — il peut transformer un logement invendable en logement désirable. Et ce faisant, contribuer à la revitalisation des cœurs de ville et de bourg.

Adaptation au vieillissement : rester chez soi, autrement

La France vieillit. Des millions de propriétaires se retrouveront dans les prochaines années dans des maisons mal adaptées à leur âge : trop grandes, trop à étages, trop difficiles à entretenir. Le BUNTI offre une alternative à la maison de retraite ou au déménagement forcé : reconfigurer sa maison pour y vivre différemment (une chambre et une salle d’eau au rez-de-chaussée), adapter l’espace à ses besoins actuels, et souvent financer ces travaux en louant ou en vendant la partie devenue superflue.

Revitalisation des centres : attirer des familles là où les logements ne font plus rêver

Beaucoup de cœurs de ville et de bourg voient leurs logements se vider, non par manque de demande, mais par défaut d’attractivité : les familles préfèrent s’installer en périphérie, où elles trouvent des maisons lumineuses avec jardin. Le BUNTI peut inverser cette logique en rendant aux logements de centre-ville ce qui les rendrait désirables : de la lumière, des espaces extérieurs, des distributions adaptées. Ce n’est pas la taille du logement qui compte : c’est sa qualité de vie.

Zéro Artificialisation Nette : transformer plutôt qu’étaler

Le BUNTI est l’outil ZAN par excellence : il produit du logement sans consommer une seule parcelle nouvelle. Il exploite le gisement considérable que représente le parc bâti existant — bâtiments sous-utilisés, mal configurés, vacants — pour répondre aux besoins en logement sans étalement. Et il le fait avec une empreinte financière et écologique bien inférieure à celle de la construction neuve.

Logement abordable : une filière courte, portée par les habitants

Les projets BUNTI sont portés par des particuliers, en autopromotion. Les coûts de production sont souvent inférieurs à ceux de la promotion neuve, car la chaîne est courte : le propriétaire, accompagné par l’ingénierie BUNTI mise à sa disposition par la collectivité, contracte ensuite directement avec les professionnels locaux (architecte, constructeur, artisans) pour réaliser ses projets. Cette filière fonctionne même dans les marchés immobiliers détendus, là où le promoteur et l’aménageur ne peuvent plus intervenir.

Le BUNTI et les méthodes complémentaires de Villes Vivantes

Le BUNTI s’inscrit dans un ensemble de quatre méthodes complémentaires développées par Villes Vivantes pour mettre en œuvre l’urbanisme organique dans les territoires :

✼ BIMBY (Build In My Back Yard) : construction d’un bâtiment nouveau et autonome sur une parcelle déjà bâtie — une maison, un studio, un petit bureau — par division parcellaire ou construction en fond de jardin.

✼ BUNTI : transformation du bâtiment existant lui-même — extension, surélévation, reconfiguration intérieure, rénovation, adaptation à la demande contemporaine.

✼ BAMBA : accompagnement des dynamiques d’auto-promotion du logement dans des opérations structurées, en réinventant le lot libre dense et la maison individuelle sur mesure.

✼ BRAMBLE : opérations d’intensification stratégique reposant sur une multitude de petits projets de densification forte, pouvant inclure le remplacement d’un bâtiment existant.Dans la pratique, BIMBY et BUNTI sont très souvent déployés ensemble, dans le cadre d’un même service d’accompagnement proposé aux collectivités. Les quatre approches sont expérimentées et validées dans de nombreuses collectivités françaises.